Eigenheim mit der Pensionskasse: was es wirklich kostet

Sie haben die Wohnung gefunden. Sie kostet 800'000 Franken. Die Bank sagt, mehr als 640'000 gibt sie nicht. Die Lücke ist 160'000, und auf dem Konto liegen 90'000.

An dieser Stelle erwähnt jemand, oft die Bank selbst, Ihre Pensionskasse. Das Geld, das Ihr Arbeitgeber und Sie seit Ihrem 25. Geburtstag jeden Monat einzahlen, liegt dort, es trägt Ihren Namen, und das Gesetz erlaubt Ihnen, einen Teil davon für das Zuhause einzusetzen, in dem Sie selbst wohnen werden.

Dieser Artikel erklärt, was das tatsächlich bedeutet. Nicht, ob Sie es tun sollten, das hängt von Ihrem Leben ab. Sondern was mit dem Geld passiert, jetzt und mit 65, damit Sie mit offenen Augen entscheiden.

Zuerst: was die Bank von Ihnen braucht

Drei Regeln entscheiden, ob die Wohnung überhaupt möglich ist. Sie stammen aus den Richtlinien der Schweizer Banken selbst, die von ihrer Aufsicht anerkannt sind, deshalb wendet sie jede Bank an.

Regel eins: Sie bringen mindestens 20 Prozent mit. Die Bank finanziert höchstens 80 Prozent des Werts. Bei 800'000 sind das 640'000 von der Bank und 160'000 von Ihnen.

Regel zwei: Mindestens die Hälfte dieser 20 Prozent muss Geld sein, das nicht aus der Pensionskasse stammt. Also 10 Prozent des Werts, bei unserer Wohnung 80'000, müssen Ersparnisse sein, eine Schenkung, ein Erbvorbezug, ein Darlehen aus der Familie oder Geld aus der Säule 3a. Die anderen 80'000 dürfen aus der Pensionskasse kommen.

Regel drei: Sie müssen einen Teil des Kredits zurückzahlen. Innert 15 Jahren muss die Hypothek auf zwei Drittel des Werts sinken. Bei unserer Wohnung sind das rund 107'000, die Sie über 15 Jahre zurückzahlen, etwa 7'000 pro Jahr.

Dazu kommt die Tragbarkeitsrechnung, und die überrascht die meisten. Die Bank rechnet nicht mit dem heutigen Zins. Sie rechnet mit 5 Prozent, zählt 1 Prozent des Werts für den Unterhalt und 1 Prozent des Kredits für die Rückzahlung dazu, und das Ganze muss unter einem Drittel Ihres Bruttoeinkommens liegen.

Was Sie aus der Pensionskasse nehmen dürfen

Die Pensionskasse ist die zweite Zeile auf Ihrer Lohnabrechnung, die mit BVG oder PK. Ein Konto mit Ihrem Namen drauf, und das Gesetz erlaubt Ihnen, Geld daraus für ein Zuhause zu beziehen, in dem Sie selbst wohnen. Das sind die Eckpunkte.

• Es muss Ihr Zuhause sein. Keine Wohnung, die Sie vermieten, kein Ferienhaus. Die, in der Sie leben.
• Das Minimum sind 20'000 Franken.
• Bis 50 dürfen Sie alles beziehen, was drin ist. Nach 50 sinkt die Grenze: höchstens das, was Sie mit 50 hatten, oder die Hälfte von dem, was heute drin ist, je nachdem, was höher ist.
• Sie können das bis drei Jahre vor Ihrer Pensionierung tun. Danach ist die Tür zu.
• Wenn Sie verheiratet sind oder in eingetragener Partnerschaft leben, muss Ihre Partnerin oder Ihr Partner unterschreiben. Ohne Unterschrift zahlt die Kasse nicht aus.

Zurück zu unserer Wohnung. Wenn Sie 38 sind und auf Ihrem Vorsorgeausweis 120'000 stehen, könnten Sie 80'000 davon beziehen, mit Ihren 90'000 Ersparnissen zusammenlegen, und die 160'000 sind da, mit etwas Reserve für Notar und Zügelwagen.

Was es Sie kostet, in der Reihenfolge, in der Sie es merken

1. Eine Steuerrechnung in diesem Jahr. Der Vorbezug wird sofort besteuert, separat vom übrigen Einkommen, zu einem reduzierten Satz, der von Ihrem Kanton abhängt. Bei 80'000 ist das echtes Geld, und es ist eine eigene Rechnung, also budgetieren Sie sie. Zahlen Sie das Geld später in die Kasse zurück, können Sie diese Steuer zurückfordern, solange Sie es innert drei Jahren nach der Rückzahlung verlangen.

2. Ihre Rente wird kleiner. Das ist der grosse Posten, und den spürt 27 Jahre lang niemand. Die 80'000, die Sie herausnehmen, verzinsen sich in der Kasse nicht mehr. Mit 65 wird Ihre Rente aus dem berechnet, was auf dem Konto liegt, und 80'000 liegen nicht mehr dort. Ihre Kasse kann Ihnen sagen, was das mit Ihrer monatlichen Rente macht. Fragen Sie, bevor Sie unterschreiben.

3. Auch Ihr Schutz bei Tod und Invalidität kann schrumpfen. Bei vielen Kassen hängt das, was Ihre Familie erhielte, wenn Ihnen etwas zustösst, am selben Konto. Das Gesetz verpflichtet die Kasse, Ihnen eine Zusatzversicherung anzubieten, die diese Lücke schliesst. Fragen Sie, was sie kostet.

4. Sie können die Pensionskasse steuerlich nicht mehr aufstocken, bis der Vorbezug zurückbezahlt ist. Freiwillig zusätzlich in die Pensionskasse einzuzahlen ist normalerweise ein guter Steuerzug. Solange das Eigenheimgeld draussen ist, lässt das Steueramt den Abzug nicht zu.

5. Wenn Sie verkaufen, geht das Geld zurück. Verkaufen Sie die Wohnung, muss der bezogene Betrag an die Kasse zurückbezahlt werden, höchstens so viel, wie der Verkauf nach Ablösung der Hypothek einbringt. Sie können auch freiwillig zurückzahlen, jederzeit bis zur Pensionierung, in Schritten von mindestens 10'000, und mit jeder Rückzahlung holen Sie die Steuer aus Punkt 1 zurück.

Die zwei Alternativen, die Sie kennen sollten, bevor Sie entscheiden

Verpfänden statt beziehen. Sie können das Geld in der Pensionskasse lassen und der Bank als Sicherheit verpfänden. Ihre Rente bleibt ganz, es gibt keine Steuerrechnung, und Ihr Schutz bleibt intakt. In der Praxis leiht Ihnen die Bank gegen diese Sicherheit mehr, das heisst ein grösserer Kredit und mehr Zins, und der verpfändete Teil zählt trotzdem nicht zu den 10 Prozent, die Ihr eigenes Geld sein müssen. Wer den grösseren Kredit tragen kann, behält so oft mehr von seiner Rente.

Zuerst die Säule 3a. Ihr 3a-Konto, das private, das Sie selbst für den Steuerabzug füllen, dürfen Sie ebenfalls fürs eigene Zuhause beziehen, alle fünf Jahre einmal. Und anders als Pensionskassengeld zählt die Bank es als Ihr eigenes Geld, es hilft also bei den 10 Prozent, nicht nur bei der anderen Hälfte. Auch dieses Geld wird beim Bezug besteuert, zum selben reduzierten Satz.

Wie Sie es als ein Bild anschauen

Der Entscheid ist schwierig, weil die beiden Hälften 27 Jahre auseinanderliegen. Die Wohnung ist jetzt. Die kleinere Rente ist mit 65. Niemand hat beides gleichzeitig im Kopf, und deshalb entscheiden die meisten über die erste Hälfte und hoffen bei der zweiten.

Sie müssen nicht hoffen. In SORVA erfassen Sie das Eigenheim als Ziel, wählen, wie viel der Anzahlung aus der Pensionskasse kommt, und der Plan zeigt Ihnen beide Hälften auf einmal: Hypothek und Rückzahlungen Jahr für Jahr im Cash Flow, und Ihr Einkommen mit 65 mit und ohne Vorbezug, neben AHV und Säule 3a. Während der öffentlichen Beta kostenlos, auf sorva.ch.

Was Sie diese Woche tun können

1. Fragen Sie Ihre Pensionskasse nach zwei Zahlen: wie viel Sie beziehen könnten, und wie hoch Ihre monatliche Rente mit 65 mit und ohne Vorbezug wäre. Das ist eine Routineanfrage.
2. Fragen Sie die Bank, ob sie eine Verpfändung statt eines Vorbezugs akzeptiert, und was der Kredit dann kostet.
3. Prüfen Sie, was in Ihrer Säule 3a liegt. Geld dort hilft bei der Hälfte, die die Bank als Ihr eigenes verlangt.
4. Legen Sie die drei Varianten nebeneinander, Vorbezug, Verpfändung, zuerst 3a, bevor Sie sich noch mehr in die Wohnung verlieben.

Häufige Fragen

Darf ich Pensionskassengeld auch ohne Schweizer Pass einsetzen?

Die Regeln drehen sich um das Zuhause, nicht um Sie. Es muss ein Zuhause sein, in dem Sie selbst wohnen, und dieselben Bedingungen gelten für alle.

Wie oft darf ich das machen?

Bei der Säule 3a alle fünf Jahre. Bei der Pensionskasse gelten zusätzlich die eigenen Regeln Ihrer Kasse, fragen Sie dort nach.

Und wenn wir nicht verheiratet sind?

Dann bezieht jede und jeder aus der eigenen Pensionskasse, und eine Zustimmung ist nicht nötig, weil das Gesetz nur die Unterschrift von Ehegatten oder eingetragenen Partnern verlangt. Ein unverheiratetes Paar, das zusammen kauft, hat aber vorher andere Papiere zu regeln, und darüber haben wir hier geschrieben: Konkubinat: was das Gesetz Ihnen nicht gibt.

Zählt der Vorbezug als Einkommen in der Steuererklärung?

Nein. Er wird separat besteuert, zum reduzierten Satz für Vorsorgekapital, im Jahr des Bezugs. Er schiebt Ihr übriges Einkommen nicht in eine höhere Stufe.

Bildungsinformation, keine Finanzberatung. Zahlen gelten für 2026 und können ändern. Das Rechenbeispiel verwendet runde Zahlen, um zu zeigen, wie die Regeln zusammenspielen; Ihre Bank, Ihre Kasse und Ihr Kanton bestimmen die tatsächlichen Beträge.