Der Eigenmietwert fällt 2029 weg: wer gewinnt, wer verliert

Jedes Frühjahr, wenn Sie in Ihrem eigenen Zuhause wohnen, rechnet Ihnen die Steuererklärung ein Einkommen an, das Sie nie erhalten haben. Es ist die Miete, die Sie zahlen würden, wenn Sie Ihr eigener Mieter wären. Danach gibt die Erklärung einen Teil davon zurück: Ihre Hypothekarzinsen gehen ab, und ebenso das, was Sie für den Unterhalt ausgegeben haben.

Ab 2029 fallen beide Zeilen weg. Das Parlament hat die Änderung 2024 beschlossen, das Stimmvolk hat am 28. September 2025 den Weg freigemacht, und sie gilt ab 1. Januar 2029. Sie rechnen keine Miete mehr dazu, und für das Zuhause, in dem Sie wohnen, ziehen Sie weder Zinsen noch Unterhalt mehr ab.

Ob Ihre Steuer sinkt oder steigt, entscheidet ein einziger Vergleich: welche dieser Zeilen bei Ihnen grösser war.

Die Miete, die Ihnen niemand bezahlt hat

Die Miete, die Sie sich selbst zahlen würden, heisst Eigenmietwert. Ihr Kanton legt ihn fest, und Sie finden ihn in Ihrer Steuerveranlagung, neben dem Steuerwert der Liegenschaft.

Wer mietfrei im Eigenen wohnt, steht besser da als jemand, der mit dem gleichen Lohn zur Miete wohnt. Also zählt das Steueramt diesen Vorteil als Einkommen.

Dagegen ziehen Sie heute zwei Dinge ab. Die Zinsen Ihrer Hypothek. Und die Unterhaltskosten: Reparaturen und Instandhaltung, entweder die effektiven Rechnungen oder stattdessen eine Pauschale.

Was 2029 wegfällt und was bleibt

Der Eigenmietwert fällt für jedes Wohneigentum weg, das Sie selbst nutzen, die Ferienwohnung eingeschlossen. Unterhaltskosten dafür können Sie nicht mehr abziehen, weder bei der Bundessteuer noch bei den Kantons- und Gemeindesteuern.

Ab 2029 gehen die Zinsen auf Ihren privaten Schulden, die Hypothek eingeschlossen, nur noch in einem Fall ab: wenn Sie zusätzlich eine Liegenschaft in der Schweiz besitzen, die Sie vermieten. Dann bleibt ein Teil Ihrer Zinsen abziehbar, nämlich der Anteil, der dem Gewicht dieser vermieteten Liegenschaft in Ihrem Vermögen entspricht. Ihr eigenes Zuhause und Ihre eigene Ferienwohnung zählen dabei nicht.

Einiges bleibt, und eines ist neu:

• Ihr erstes Eigenheim. Kaufen Sie Ihr erstes Eigenheim und wohnen selbst darin, dürfen Sie zehn Jahre lang Zinsen abziehen, im ersten Jahr bis CHF 10'000 als Ehepaar und bis CHF 5'000 für alle anderen, mit jährlich sinkender Obergrenze.
• Vermietete Liegenschaften. Die Miete bleibt Einkommen, und Unterhalt, Versicherung und Verwaltung gehen weiterhin ab.
• Energiesparen. Der Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen fällt bei der Bundessteuer weg. Ihr Kanton darf seinen eigenen bis spätestens 2050 behalten.
• Denkmalpflege. Arbeiten an einem denkmalgeschützten Gebäude bleiben bei der Bundessteuer abziehbar, und Ihr Kanton darf sie ebenfalls zulassen.
• Zweitwohnungen. Ihr Kanton darf auf Zweitwohnungen, die ihre Eigentümer vorwiegend selbst nutzen, eine besondere Steuer erheben.
• Vermögenssteuer. Die Vermögenssteuer ist nicht Teil der Änderung.

2028 ist das letzte Steuerjahr mit Eigenmietwert und diesen Abzügen. Diese Erklärung reichen Sie 2029 ein; die erste ohne sie ist die für 2029.

Auf welcher Seite Sie stehen

Haben Sie Ihre Hypothek grösstenteils abbezahlt, ist die Miete, die Sie dazurechnen, gross und der Zins, den Sie abziehen, klein. Sie gewinnen.

Ist Ihre Hypothek gross oder zu einem höheren Satz fest abgeschlossen, kommen Ihre Zinsen nahe an den Eigenmietwert heran oder übersteigen ihn. Dann fällt der Abzug weg, der Sie bisher getragen hat.

Eine Renovation kann die Rechnung kippen. Im Jahr, in dem Sie eine Küche oder ein Dach ersetzen, sind die Unterhaltskosten oft die grösste Zahl im Liegenschaftsteil der Erklärung. Für das Zuhause, in dem Sie wohnen, ist 2028 das letzte Jahr, in dem sie abgehen.

Dieselbe Rechnung können Sie mit Ihrer letzten Veranlagung machen. Nehmen Sie den Eigenmietwert, ziehen Sie die abgezogenen Zinsen und Unterhaltskosten ab, und schauen Sie auf das Vorzeichen. Eine positive Zahl ist Einkommen, das Sie nicht mehr versteuern. Eine negative Zahl ist ein Abzug, der wegfällt.

Das ergibt die Änderung Ihres steuerbaren Einkommens. Was das für Ihre Steuer heisst, hängt von Ihrem Kanton und Ihrem übrigen Einkommen ab.

Hypothekarzinsen werden zu gewöhnlichen Kosten

Heute macht der Abzug den Zins billiger, als er aussieht. Angenommen, Ihre obersten Franken Einkommen werden zu 30% besteuert. Dann kosten Sie CHF 9'000 Zinsen nach Steuern CHF 6'300, weil die übrigen CHF 2'700 als Steuer zurückkommen, die Sie nicht zahlen.

Ab 2029 kosten CHF 9'000 Zinsen CHF 9'000, wenn Sie keine Liegenschaft vermieten.

Damit verschiebt sich eine Rechnung, die viele Eigentümer im Kopf machen: was ein Franken in der Hypothek wert ist gegenüber einem Franken, der anderswo bleibt.

Zahlen Sie CHF 100'000 einer Hypothek zu 1.5% zurück, sparen Sie CHF 1'500 Zins im Jahr. Heute ist diese Ersparnis nach Steuern rund CHF 1'050 wert, beim gleichen Satz von 30%, weil Ihnen auch CHF 1'500 Abzug verloren gehen. Ab 2029 bleiben Ihnen die vollen CHF 1'500.

Die andere Seite der Rechnung hat sich nicht bewegt. Geld, das ins Haus fliesst, kommt nur schwer wieder heraus, und ob Sie es erneut leihen können, entscheidet die Bank. Geld, das anderswo bleibt, bleibt verfügbar, und was es abwirft, steht nicht im Voraus fest.

Was SORVA macht

Ab 2029 rechnet Ihr Plan für das Zuhause, in dem Sie wohnen, keinen Eigenmietwert mehr dazu und zieht keinen Unterhalt mehr ab. Den Steuerwert und den Eigenmietwert Ihres Zuhauses können Sie aus Ihrer Steuerveranlagung übernehmen. Sie können eine Rückzahlung der Hypothek in ein Jahr Ihrer Wahl legen.

Sehen Sie, was 2029 mit Ihrer eigenen Steuer macht: Plan erstellen auf sorva.ch, kostenlos während der öffentlichen Beta.

Häufige Fragen

Wann ist das letzte Steuerjahr mit Eigenmietwert?

2028, und diese Erklärung reichen Sie 2029 ein. Ab dem Steuerjahr 2029 fallen der Eigenmietwert und die Abzüge für das Zuhause, in dem Sie wohnen, weg.

Gilt das auch für meine Ferienwohnung?

Nutzen Sie sie selbst, ja, und Ihr Kanton darf sie stattdessen mit einer besonderen Steuer auf Zweitwohnungen belegen. Vermieten Sie sie, ist die Miete Einkommen, der Unterhalt geht weiterhin ab, und sie zählt beim Anteil Ihrer Zinsen, der abziehbar bleibt.

Ich kaufe mein erstes Eigenheim. Kann ich noch Zinsen abziehen?

Zehn Jahre lang, mit einer Obergrenze: im ersten Steuerjahr bis CHF 10'000 für Ehepaare und bis CHF 5'000 für alle anderen, danach jedes Jahr einen Zehntel weniger. Es muss Ihr erstes Eigenheim sein, und Sie müssen selbst und dauernd darin wohnen. Der Abzug endet, wenn Sie verkaufen oder ausziehen, ausser Sie kaufen innert angemessener Frist ein vergleichbares Ersatzobjekt. Haben Sie in den zehn Jahren vor 2029 gekauft, erhalten Sie die verbleibenden Jahre. Wollen Sie dafür Pensionskassengeld einsetzen, lesen Sie Pensionskassengeld für ein Eigenheim.

Quellen und Prüfung: Bundesgesetz vom 20. Dezember 2024 über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (BBl 2025 23); Bundesbeschluss vom 20. Dezember 2024 über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften (BBl 2025 17), vom Stimmvolk angenommen am 28. September 2025; DBG (SR 642.11) Art. 21, Art. 32, Art. 32a, Art. 33, Art. 33a, Art. 205g; StHG (SR 642.14) Art. 9 Abs. 2, Art. 9b, Art. 78h Abs. 2; SR 642.116 Art. 5; Medienmitteilung des EFD vom 1. April 2026 zum Inkrafttreten.

Gegen die beschlossenen Texte gelesen. Beschlossen, in Kraft ab 1. Januar 2029. Zuletzt aktualisiert: 2. November 2026.

Informationen zur Orientierung, keine Steuerberatung. Projektionen sind Schätzungen aus Ihren Eingaben und den beschlossenen Schweizer Regeln; die Ergebnisse können abweichen. Ihre eigenen Zahlen legt Ihr Steueramt fest.