La valeur locative disparaît en 2029 : qui gagne, qui perd

Chaque printemps, si vous habitez le logement dont vous êtes propriétaire, votre déclaration d'impôt vous ajoute un revenu que vous n'avez jamais touché. C'est le loyer que vous paieriez si vous étiez votre propre locataire. Puis la déclaration vous en rend une partie : vos intérêts hypothécaires sont déduits, tout comme ce que vous avez dépensé pour entretenir le bien.

Dès 2029, ces deux lignes disparaissent. Le Parlement a adopté le changement en 2024, le peuple lui a ouvert la voie le 28 septembre 2025, et il s'applique dès le 1er janvier 2029. Vous n'ajoutez plus ce loyer, et pour le logement que vous habitez, vous ne déduisez plus ni les intérêts ni l'entretien.

Que votre impôt baisse ou monte dépend d'une seule comparaison : laquelle de ces lignes était la plus grande chez vous.

Le loyer que personne ne vous a versé

Ce loyer que vous vous paieriez à vous-même s'appelle la valeur locative. Votre canton la fixe, et vous la trouvez dans votre décision de taxation, à côté de la valeur fiscale de l'immeuble.

Un propriétaire qui ne paie pas de loyer s'en sort mieux qu'un locataire au même salaire, alors le fisc compte cet avantage comme un revenu.

En face, vous déduisez aujourd'hui deux choses. Les intérêts de votre hypothèque. Et les frais d'entretien : réparations et maintenance, soit les factures effectives, soit un forfait à la place.

Ce qui disparaît en 2029, et ce qui reste

La valeur locative disparaît pour tout logement que vous occupez vous-même, résidence secondaire comprise. Les frais d'entretien de ce logement ne se déduisent plus, ni pour l'impôt fédéral direct ni pour les impôts cantonaux et communaux.

Dès 2029, les intérêts de vos dettes privées, hypothèque comprise, ne se déduisent plus que dans un cas : si vous possédez aussi un immeuble en Suisse que vous louez. Une partie de vos intérêts reste alors déductible, la part qui correspond au poids de cet immeuble loué dans votre fortune. Votre propre logement et votre propre résidence secondaire ne comptent pas dans ce calcul.

Certaines choses restent, et une est nouvelle :

• Votre premier logement. Si vous achetez votre premier logement et l'habitez vous-même, vous pouvez déduire des intérêts pendant dix ans, jusqu'à CHF 10'000 la première année pour un couple marié et CHF 5'000 pour toutes les autres personnes, avec un plafond qui baisse chaque année.
• Un immeuble que vous louez. Le loyer reste un revenu, et l'entretien, les assurances et les frais de gestion restent déductibles.
• Les économies d'énergie. La déduction fédérale pour les mesures d'économie d'énergie et de protection de l'environnement disparaît. Votre canton peut garder la sienne jusqu'en 2050 au plus tard.
• Les monuments historiques. Les travaux sur un bâtiment protégé restent déductibles pour l'impôt fédéral, et votre canton peut aussi les admettre.
• Les résidences secondaires. Votre canton peut prélever un impôt spécial sur les résidences secondaires que leurs propriétaires occupent principalement eux-mêmes.
• L'impôt sur la fortune. L'impôt sur la fortune ne fait pas partie du changement.

2028 est la dernière année fiscale avec la valeur locative et ces déductions. Vous déposez cette déclaration en 2029 ; la première sans elles sera celle de 2029.

De quel côté vous êtes

Si vous avez remboursé l'essentiel de votre hypothèque, le loyer que vous ajoutez est élevé et les intérêts que vous déduisez sont faibles. Vous y gagnez.

Si votre hypothèque est élevée, ou fixée à un taux plus haut, vos intérêts peuvent approcher la valeur locative, voire la dépasser. Vous perdez la déduction qui vous portait.

Une rénovation peut faire basculer le calcul. L'année où vous refaites une cuisine ou un toit, l'entretien est souvent le plus gros montant de la page consacrée à l'immeuble. Pour le logement que vous habitez, 2028 est la dernière année où il se déduit.

Vous pouvez faire le même calcul avec votre dernière taxation. Prenez la valeur locative, retranchez les intérêts et l'entretien que vous avez déduits, et regardez le signe. Un montant positif est un revenu sur lequel vous ne paierez plus d'impôt. Un montant négatif est une déduction que vous perdez.

Vous obtenez ainsi la variation de votre revenu imposable. Ce qu'elle change à votre impôt dépend de votre canton et du reste de vos revenus.

Les intérêts hypothécaires deviennent une simple charge

Aujourd'hui, la déduction rend les intérêts moins chers qu'ils n'en ont l'air. Admettons que vos derniers francs de revenu soient imposés à 30%. CHF 9'000 d'intérêts vous coûtent alors CHF 6'300 après impôt, parce que les CHF 2'700 restants vous reviennent sous forme d'impôt que vous ne payez pas.

Dès 2029, si vous ne louez aucun immeuble, CHF 9'000 d'intérêts coûtent CHF 9'000.

Cela modifie un calcul que beaucoup de propriétaires font de tête : ce que vaut un franc placé dans l'hypothèque face à un franc gardé ailleurs.

Remboursez CHF 100'000 d'une hypothèque à 1.5% et vous économisez CHF 1'500 d'intérêts par an. Aujourd'hui, cette économie vaut environ CHF 1'050 après impôt, au même taux de 30%, parce que vous perdez aussi CHF 1'500 de déduction. Dès 2029, vous gardez les CHF 1'500 entiers.

L'autre côté du calcul n'a pas bougé. L'argent versé dans la maison en ressort difficilement, et c'est la banque qui décide si vous pouvez l'emprunter à nouveau. L'argent gardé ailleurs reste disponible, et ce qu'il rapporte n'est pas connu d'avance.

Ce que fait SORVA

Dès 2029, votre plan n'ajoute plus la valeur locative du logement que vous habitez et ne déduit plus son entretien. Vous pouvez reprendre la valeur fiscale et la valeur locative de votre logement depuis votre décision de taxation. Vous pouvez placer un remboursement de l'hypothèque l'année de votre choix.

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Questions fréquentes

Quelle est la dernière année fiscale avec la valeur locative ?

2028, et vous déposez cette déclaration en 2029. Dès l'année fiscale 2029, la valeur locative et les déductions pour le logement que vous habitez disparaissent.

Cela concerne-t-il mon appartement de vacances ?

Si vous l'occupez vous-même, oui, et votre canton peut à la place le soumettre à un impôt spécial sur les résidences secondaires. Si vous le louez, le loyer est un revenu, l'entretien reste déductible, et il compte dans la part de vos intérêts qui reste déductible.

J'achète mon premier logement. Puis-je encore déduire des intérêts ?

Pendant dix ans, avec un plafond : jusqu'à CHF 10'000 la première année fiscale pour un couple marié et CHF 5'000 pour toutes les autres personnes, puis un dixième de moins chaque année. Il doit s'agir de votre premier logement, et vous devez l'habiter vous-même, de manière permanente. La déduction prend fin si vous vendez ou déménagez, sauf si vous achetez un logement comparable pour le remplacer dans un délai approprié. Si vous avez acheté dans les dix ans qui précèdent 2029, vous obtenez les années restantes. Si vous comptez utiliser votre avoir de prévoyance pour l'achat, lisez utiliser sa caisse de pension pour acheter un logement.

Sources et examen : Loi fédérale du 20 décembre 2024 sur le changement de système d'imposition de la propriété du logement (FF 2025 23) ; arrêté fédéral du 20 décembre 2024 sur l'impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires (FF 2025 17), accepté par le peuple le 28 septembre 2025 ; LIFD (RS 642.11) art. 21, art. 32, art. 32a, art. 33, art. 33a, art. 205g ; LHID (RS 642.14) art. 9 al. 2, art. 9b, art. 78h al. 2 ; RS 642.116 art. 5 ; communiqué du DFF du 1er avril 2026 sur l'entrée en vigueur.

Lu contre les textes adoptés. Adopté, en vigueur dès le 1er janvier 2029. Dernière mise à jour : 2 novembre 2026.

Information à but éducatif, pas un conseil fiscal. Les projections sont des estimations fondées sur vos saisies et les règles suisses telles qu'adoptées ; les résultats peuvent différer. Vos propres montants sont fixés par votre administration fiscale.