Acheter son logement avec sa caisse de pension : ce que cela coûte vraiment
| 01 | D'abord, ce que la banque attend de vous |
| 02 | Ce que vous pouvez retirer de votre caisse de pension |
| 03 | Ce que cela vous coûte, dans l'ordre où vous le remarquerez |
| 04 | Les deux alternatives à connaître avant de décider |
| 05 | Comment voir le tout en une seule image |
| 06 | Ce que vous pouvez faire cette semaine |
Vous avez trouvé l'appartement. Il coûte 800 000 francs. La banque dit qu'elle ne prêtera pas plus de 640 000. Il manque 160 000, et vous avez 90 000 sur votre compte.
À ce moment-là, quelqu'un, souvent la banque elle-même, mentionne votre caisse de pension. L'argent que votre employeur et vous versez chaque mois depuis vos 25 ans est là, il porte votre nom, et la loi vous permet d'en utiliser une partie pour acheter le logement dans lequel vous allez vivre.
Cet article explique ce que cela signifie concrètement. Pas si vous devriez le faire, cela dépend de votre vie. Mais ce qui arrive à cet argent, maintenant et à 65 ans, pour que vous décidiez en connaissance de cause.
En une phrase : vous pouvez utiliser l'argent de votre caisse de pension pour votre propre logement, mais ce n'est pas de l'argent gratuit. C'est votre retraite, avancée, avec des règles sur l'impôt, le remboursement et la rente qu'il vous restera.
D'abord, ce que la banque attend de vous
Trois règles décident si l'appartement est possible ou non. Elles viennent des directives des banques suisses elles-mêmes, reconnues par leur autorité de surveillance, et toutes les banques les appliquent.
Règle un : vous apportez au moins 20 pour cent. La banque prête au maximum 80 pour cent de la valeur. Sur 800 000, cela fait 640 000 de la banque et 160 000 de votre côté.
Règle deux : au moins la moitié de ces 20 pour cent doit être de l'argent qui ne vient pas de la caisse de pension. Donc 10 pour cent de la valeur, 80 000 pour notre appartement, doivent être de l'épargne, un don, une avance sur héritage, un prêt familial ou de l'argent du pilier 3a. Les 80 000 restants peuvent venir de la caisse de pension.
Règle trois : vous devez rembourser une partie du prêt. En 15 ans au plus, l'hypothèque doit descendre aux deux tiers de la valeur. Pour notre appartement, cela fait environ 107 000 à rembourser sur 15 ans, soit à peu près 7 000 par an.
Il y a aussi le calcul de la capacité financière, et c'est lui qui surprend. La banque ne teste pas le prêt au taux d'aujourd'hui. Elle le teste à 5 pour cent, ajoute 1 pour cent de la valeur pour l'entretien et 1 pour cent du prêt pour le remboursement, et le total doit rester sous un tiers de votre revenu brut.
Pour notre appartement : 5 pour cent de 640 000, c'est 32 000. Plus 8 000 d'entretien et 6 400 de remboursement : 46 400 par an. Pour que cela reste sous un tiers de votre revenu, il vous faut environ 140 000 francs de revenu brut par an. Savoir si vous y arrivez, seul ou à deux, est la première question, avant que quiconque parle de caisse de pension.
Ce que vous pouvez retirer de votre caisse de pension
La caisse de pension, c'est la deuxième ligne de votre fiche de salaire, celle marquée LPP ou CP. Un compte à votre nom, et la loi vous permet d'en retirer de l'argent pour un logement que vous habitez vous-même. Voici les points clés.
- Ce doit être votre logement. Pas un appartement que vous louez, pas une résidence de vacances. Celui où vous vivez.
- Le minimum est de 20 000 francs.
- Jusqu'à 50 ans, vous pouvez retirer tout ce qui s'y trouve. Après 50 ans, le plafond baisse : au plus ce que vous aviez à 50 ans, ou la moitié de ce que vous avez aujourd'hui, le montant le plus élevé des deux.
- Vous pouvez le faire jusqu'à trois ans avant votre retraite. Ensuite, la porte se ferme.
- Si vous êtes marié ou en partenariat enregistré, votre conjoint ou partenaire doit signer. Sans signature, la caisse ne verse rien.
Revenons à notre appartement. Si vous avez 38 ans et que votre certificat de prévoyance indique 120 000, vous pourriez en retirer 80 000, les ajouter à vos 90 000 d'épargne, et les 160 000 sont là, avec un peu de marge pour le notaire et le déménagement.
Ce que cela vous coûte, dans l'ordre où vous le remarquerez
1. Une facture d'impôt cette année. Le retrait est imposé tout de suite, séparément de vos autres revenus, à un taux réduit qui dépend de votre canton. Sur 80 000, c'est une vraie somme, et c'est une facture à part, alors prévoyez-la. Si vous remboursez plus tard l'argent à la caisse, vous pouvez récupérer cet impôt, à condition de le demander dans les trois ans qui suivent le remboursement.
2. Votre rente diminue. C'est le gros poste, et personne ne le sent pendant 27 ans. Les 80 000 que vous sortez cessent de produire des intérêts dans la caisse. À 65 ans, votre rente est calculée sur ce qui se trouve sur le compte, et ces 80 000 n'y sont plus. Votre caisse peut vous dire ce que cela fait à votre rente mensuelle. Demandez-le avant de signer.
3. Votre couverture en cas de décès et d'invalidité peut aussi diminuer. Dans beaucoup de caisses, ce que votre famille recevrait s'il vous arrivait quelque chose dépend du même compte. La loi oblige la caisse à vous proposer une assurance complémentaire pour combler cet écart. Demandez ce qu'elle coûte.
4. Vous ne pouvez plus faire de rachats déductibles tant que le retrait n'est pas remboursé. Verser volontairement davantage dans sa caisse de pension est normalement un bon geste fiscal. Tant que l'argent du logement est dehors, le fisc n'accorde pas la déduction.
5. Si vous vendez, l'argent retourne à la caisse. Vendez l'appartement et le montant retiré doit être remboursé, au plus à hauteur de ce que rapporte la vente une fois l'hypothèque soldée. Vous pouvez aussi rembourser volontairement, à tout moment jusqu'à la retraite, par tranches d'au moins 10 000, et chaque remboursement vous permet de récupérer l'impôt du point 1.
Les deux alternatives à connaître avant de décider
Mettre en gage plutôt que retirer. Vous pouvez laisser l'argent dans la caisse de pension et le donner en garantie à la banque. Votre rente reste entière, il n'y a pas de facture d'impôt, et votre couverture reste intacte. En pratique, la banque vous prête alors davantage contre cette garantie, donc un prêt plus grand et plus d'intérêts, et la partie mise en gage ne compte toujours pas dans les 10 pour cent qui doivent être votre propre argent. Pour qui peut porter le prêt plus élevé, c'est souvent la façon de garder plus de sa retraite.
Le pilier 3a d'abord. Votre compte 3a, le compte privé que vous alimentez vous-même pour la déduction fiscale, peut lui aussi être retiré pour votre propre logement, une fois tous les cinq ans. Et contrairement à l'argent de la caisse de pension, la banque le compte comme votre propre argent : il aide donc pour les 10 pour cent, pas seulement pour l'autre moitié. Il est lui aussi imposé à la sortie, au même taux réduit.
Comment voir le tout en une seule image
Cette décision est difficile parce que ses deux moitiés sont séparées de 27 ans. L'appartement, c'est maintenant. La rente plus petite, c'est à 65 ans. Personne ne tient les deux en tête en même temps, et c'est pourquoi la plupart des gens décident de la première moitié et espèrent pour la seconde.
Vous n'avez pas à espérer. Dans SORVA, vous ajoutez le logement comme objectif, vous choisissez quelle part de l'apport vient de la caisse de pension, et le plan vous montre les deux moitiés en même temps : l'hypothèque et les remboursements année par année dans votre cash flow, et votre revenu à 65 ans avec et sans retrait, à côté de votre AVS et de votre pilier 3a. Gratuit pendant la bêta publique, sur sorva.ch.
Ce que vous pouvez faire cette semaine
- Demandez à votre caisse de pension deux chiffres : combien vous pourriez retirer, et quelle serait votre rente mensuelle à 65 ans avec et sans retrait. C'est une demande courante.
- Demandez à la banque si elle accepte une mise en gage à la place d'un retrait, et ce que le prêt coûterait alors.
- Vérifiez ce qu'il y a sur votre 3a. Cet argent aide pour la moitié que la banque exige comme la vôtre.
- Mettez les trois variantes côte à côte, retrait, mise en gage, 3a d'abord, avant de tomber encore plus amoureux de l'appartement.
Questions fréquentes
Puis-je utiliser ma caisse de pension sans passeport suisse ?
Les règles portent sur le logement, pas sur vous. Ce doit être un logement que vous habitez vous-même, et les mêmes conditions s'appliquent à tout le monde.
À quelle fréquence puis-je le faire ?
Pour le pilier 3a, une fois tous les cinq ans. Pour la caisse de pension, le règlement de votre caisse s'ajoute à la loi, renseignez-vous auprès d'elle.
Et si nous ne sommes pas mariés ?
Alors chacun puise dans sa propre caisse de pension, et aucun consentement n'est requis, parce que la loi n'exige la signature que du conjoint ou du partenaire enregistré. Mais un couple non marié qui achète ensemble a d'autres papiers à régler d'abord, et nous en avons parlé ici : Vivre en concubinage : ce que le droit suisse ne vous donne pas.
Le retrait compte-t-il comme revenu dans ma déclaration d'impôt ?
Non. Il est imposé séparément, au taux réduit prévu pour le capital de prévoyance, l'année du retrait. Il ne pousse pas le reste de vos revenus dans une tranche supérieure.
Information à but éducatif, pas un conseil financier. Les chiffres valent pour 2026 et peuvent changer. L'exemple utilise des montants ronds pour montrer comment les règles se combinent ; votre banque, votre caisse et votre canton fixent les montants réels.