Il valore locativo sparisce nel 2029: chi guadagna e chi perde

Ogni primavera, se abita nella casa di cui è proprietario, la Sua dichiarazione d'imposta Le aggiunge un reddito che non ha mai ricevuto. È l'affitto che pagherebbe se fosse inquilino di sé stesso. Poi la dichiarazione Gliene restituisce una parte: si deducono gli interessi ipotecari, e anche quanto ha speso per la manutenzione.

Dal 2029 entrambe le righe spariscono. Il Parlamento ha approvato il cambiamento nel 2024, il popolo gli ha aperto la strada il 28 settembre 2025, e si applica dal 1° gennaio 2029. Non aggiunge più quell'affitto e, per la casa in cui abita, non deduce più né gli interessi né la manutenzione.

Se la Sua imposta scenda o salga dipende da un solo confronto: quale di queste righe era la più grande nel Suo caso.

L'affitto che nessuno Le ha pagato

L'affitto che pagherebbe a sé stesso si chiama valore locativo. Lo fissa il Suo Cantone, e lo trova nella Sua decisione di tassazione, accanto al valore fiscale dell'immobile.

Chi vive in casa propria senza pagare affitto sta meglio di un inquilino con lo stesso salario, e il fisco conta questo vantaggio come reddito.

In compenso oggi Lei deduce due cose. Gli interessi della Sua ipoteca. E le spese di manutenzione: riparazioni e manutenzione, con le fatture effettive oppure con un importo forfettario.

Cosa sparisce nel 2029 e cosa resta

Il valore locativo sparisce per ogni abitazione che usa Lei stesso, casa di vacanza compresa. Le spese di manutenzione di questa abitazione non si deducono più, né per l'imposta federale diretta né per le imposte cantonali e comunali.

Dal 2029 gli interessi sui Suoi debiti privati, ipoteca compresa, si deducono in un solo caso: se possiede anche un immobile in Svizzera che dà in affitto. Allora una parte dei Suoi interessi resta deducibile, la quota che corrisponde al peso di quell'immobile locato nella Sua sostanza. La Sua casa e la Sua casa di vacanza in quella quota non contano.

Alcune cose restano, e una è nuova:

• La Sua prima abitazione. Se acquista la Sua prima abitazione e ci vive Lei stesso, può dedurre interessi per dieci anni, nel primo anno fino a CHF 10'000 come coppia sposata e fino a CHF 5'000 per tutti gli altri, con un tetto che scende ogni anno.
• Un immobile che dà in affitto. L'affitto resta reddito, e manutenzione, assicurazione e amministrazione restano deducibili.
• Il risparmio energetico. La deduzione federale per misure di risparmio energetico e di protezione dell'ambiente sparisce. Il Suo Cantone può mantenere la propria fino al 2050 al più tardi.
• I monumenti storici. I lavori su un edificio protetto restano deducibili per l'imposta federale, e anche il Suo Cantone può ammetterli.
• Le abitazioni secondarie. Il Suo Cantone può prelevare un'imposta speciale sulle abitazioni secondarie che i proprietari usano prevalentemente per sé.
• L'imposta sulla sostanza. L'imposta sulla sostanza non fa parte del cambiamento.

Il 2028 è l'ultimo anno fiscale con il valore locativo e queste deduzioni. Quella dichiarazione la presenta nel 2029; la prima senza sarà quella per il 2029.

Da che parte sta

Se ha già rimborsato gran parte della Sua ipoteca, l'affitto che aggiunge è alto e gli interessi che deduce sono bassi. Lei ci guadagna.

Se la Sua ipoteca è grande, o fissata a un tasso più alto, i Suoi interessi possono avvicinarsi al valore locativo o superarlo. Perde la deduzione che finora La sosteneva.

Una ristrutturazione può ribaltare il conto. Nell'anno in cui rifà la cucina o il tetto, la manutenzione è spesso la cifra più alta nella parte della dichiarazione dedicata all'immobile. Per la casa in cui abita, il 2028 è l'ultimo anno in cui si deduce.

Può fare lo stesso conto con la Sua ultima tassazione. Prenda il valore locativo, tolga gli interessi e la manutenzione che ha dedotto, e guardi il segno. Un importo positivo è reddito su cui non pagherà più imposte. Un importo negativo è una deduzione che perde.

Così ottiene la variazione del Suo reddito imponibile. Cosa significhi per la Sua imposta dipende dal Suo Cantone e dal resto del Suo reddito.

Gli interessi ipotecari diventano un semplice costo

Oggi la deduzione rende gli interessi meno cari di quanto sembrino. Supponiamo che gli ultimi franchi del Suo reddito siano tassati al 30%. Allora CHF 9'000 di interessi Le costano CHF 6'300 dopo le imposte, perché gli altri CHF 2'700 Le tornano come imposta che non paga.

Dal 2029, se non dà in affitto alcun immobile, CHF 9'000 di interessi costano CHF 9'000.

Questo sposta un conto che molti proprietari fanno a mente: quanto vale un franco messo nell'ipoteca rispetto a un franco tenuto altrove.

Rimborsi CHF 100'000 di un'ipoteca all'1.5% e risparmia CHF 1'500 di interessi all'anno. Oggi questo risparmio vale circa CHF 1'050 dopo le imposte, alla stessa aliquota del 30%, perché perde anche CHF 1'500 di deduzione. Dal 2029 i CHF 1'500 restano a Lei per intero.

L'altro lato del conto non si è mosso. Il denaro messo nella casa ne esce a fatica, ed è la banca a decidere se può prenderlo di nuovo in prestito. Il denaro tenuto altrove resta disponibile, e quanto rende non è noto in anticipo.

Cosa fa SORVA

Dal 2029 il Suo piano non aggiunge più il valore locativo della casa in cui abita e non ne deduce più la manutenzione. Può riprendere il valore fiscale e il valore locativo della Sua casa dalla Sua decisione di tassazione. Può collocare un rimborso dell'ipoteca nell'anno che sceglie.

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Domande frequenti

Qual è l'ultimo anno fiscale con il valore locativo?

Il 2028, e quella dichiarazione la presenta nel 2029. Dall'anno fiscale 2029 il valore locativo e le deduzioni per la casa in cui abita spariscono.

Vale anche per il mio appartamento di vacanza?

Se lo usa Lei stesso, sì, e il Suo Cantone può invece sottoporlo a un'imposta speciale sulle abitazioni secondarie. Se lo dà in affitto, l'affitto è reddito, la manutenzione resta deducibile e l'appartamento conta nella quota dei Suoi interessi che resta deducibile.

Sto comprando la mia prima abitazione. Posso ancora dedurre gli interessi?

Per dieci anni, con un tetto: fino a CHF 10'000 nel primo anno fiscale per una coppia sposata e CHF 5'000 per tutti gli altri, poi un decimo in meno ogni anno. Deve essere la Sua prima abitazione, e deve abitarci Lei stesso, in modo permanente. La deduzione cessa se vende o trasloca, a meno che entro un termine adeguato acquisti un'abitazione comparabile al suo posto. Se ha acquistato nei dieci anni prima del 2029, ottiene gli anni rimanenti. Se pensa di usare il denaro della previdenza per l'acquisto, legga usare la cassa pensione per comprare casa.

Fonti ed esame: Legge federale del 20 dicembre 2024 sul passaggio a un nuovo sistema di imposizione della proprietà abitativa (FF 2025 23); decreto federale del 20 dicembre 2024 concernente l'imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie (FF 2025 17), accettato dal popolo il 28 settembre 2025; LIFD (RS 642.11) art. 21, art. 32, art. 32a, art. 33, art. 33a, art. 205g; LAID (RS 642.14) art. 9 cpv. 2, art. 9b, art. 78h cpv. 2; RS 642.116 art. 5; comunicato del DFF del 1° aprile 2026 sull'entrata in vigore.

Letto sui testi adottati. Adottato, in vigore dal 1° gennaio 2029. Ultimo aggiornamento: 2 novembre 2026.

Informazioni a scopo educativo, non una consulenza fiscale. Le proiezioni sono stime basate sui Suoi dati e sulle regole svizzere così come adottate; i risultati possono differire. I Suoi importi li stabilisce la Sua amministrazione fiscale.