Comprare casa con la cassa pensione: quanto costa davvero

Ha trovato l'appartamento. Costa 800'000 franchi. La banca dice che non presterà più di 640'000. Mancano 160'000, e sul conto ha 90'000.

A questo punto qualcuno, spesso la banca stessa, nomina la Sua cassa pensione. I soldi che il Suo datore di lavoro e Lei versate ogni mese da quando aveva 25 anni sono lì, portano il Suo nome, e la legge Le permette di usarne una parte per comprare la casa in cui vivrà.

Questo articolo spiega cosa significa davvero. Non se dovrebbe farlo, questo dipende dalla Sua vita. Ma cosa succede a quei soldi, adesso e a 65 anni, così da decidere a occhi aperti.

Prima di tutto, cosa Le chiede la banca

Tre regole decidono se l'appartamento è possibile o no. Vengono dalle direttive delle banche svizzere stesse, riconosciute dalla loro autorità di vigilanza, e ogni banca le applica.

Regola uno: porta almeno il 20 per cento. La banca presta al massimo l'80 per cento del valore. Su 800'000, sono 640'000 dalla banca e 160'000 da Lei.

Regola due: almeno la metà di quel 20 per cento devono essere soldi che non vengono dalla cassa pensione. Quindi il 10 per cento del valore, 80'000 per il nostro appartamento, devono essere risparmi, una donazione, un anticipo di eredità, un prestito di famiglia o soldi del pilastro 3a. Gli altri 80'000 possono venire dalla cassa pensione.

Regola tre: deve restituire una parte del prestito. Entro 15 anni l'ipoteca deve scendere a due terzi del valore. Per il nostro appartamento sono circa 107'000 da rimborsare in 15 anni, più o meno 7'000 all'anno.

C'è poi il calcolo della sostenibilità, ed è quello che sorprende. La banca non valuta il prestito al tasso di oggi. Lo valuta al 5 per cento, aggiunge l'1 per cento del valore per la manutenzione e l'1 per cento del prestito per il rimborso, e il totale deve restare sotto un terzo del Suo reddito lordo.

Cosa può prelevare dalla cassa pensione

La cassa pensione è la seconda riga della Sua busta paga, quella con scritto LPP o CP. Un conto a Suo nome, e la legge Le permette di prelevarne soldi per una casa in cui abita Lei stesso. Ecco i punti chiave.

• Deve essere la Sua casa. Non un appartamento che affitta, non una casa di vacanza. Quella in cui vive.
• Il minimo è 20'000 franchi.
• Fino a 50 anni può prelevare tutto quello che c'è. Dopo i 50 il tetto scende: al massimo quello che aveva a 50 anni, oppure la metà di quello che ha oggi, il più alto dei due.
• Può farlo fino a tre anni prima del pensionamento. Poi la porta si chiude.
• Se è sposato o in unione domestica registrata, il coniuge o il partner deve firmare. Senza firma la cassa non paga.

Torniamo al nostro appartamento. Se ha 38 anni e il certificato di previdenza indica 120'000, potrebbe prelevarne 80'000, metterli insieme ai Suoi 90'000 di risparmi, e i 160'000 ci sono, con un po' di margine per il notaio e il trasloco.

Quanto Le costa, nell'ordine in cui se ne accorgerà

1. Una fattura fiscale quest'anno. Il prelievo viene tassato subito, separatamente dal resto del reddito, a un'aliquota ridotta che dipende dal Suo Cantone. Su 80'000 sono soldi veri, ed è una fattura a parte, quindi la metta in conto. Se più avanti rimborsa i soldi alla cassa, può farsi restituire quell'imposta, purché lo chieda entro tre anni dal rimborso.

2. La Sua rendita diventa più piccola. È la voce grande, e nessuno la sente per 27 anni. Gli 80'000 che preleva smettono di fruttare dentro la cassa. A 65 anni la rendita viene calcolata su quello che c'è sul conto, e quegli 80'000 non ci sono più. La Sua cassa può dirLe cosa questo fa alla rendita mensile. Lo chieda prima di firmare.

3. Anche la copertura in caso di decesso e invalidità può ridursi. In molte casse, quello che la Sua famiglia riceverebbe se Le succedesse qualcosa dipende dallo stesso conto. La legge obbliga la cassa a proporLe un'assicurazione complementare per colmare quella differenza. Chieda quanto costa.

4. Non può più fare riscatti deducibili finché il prelievo non è rimborsato. Versare volontariamente di più nella cassa pensione è di norma una buona mossa fiscale. Finché i soldi della casa sono fuori, il fisco non concede la deduzione.

5. Se vende, i soldi tornano alla cassa. Venda l'appartamento e l'importo prelevato va rimborsato, al massimo per quanto rende la vendita una volta estinta l'ipoteca. Può anche rimborsare volontariamente, in qualsiasi momento fino al pensionamento, a tranche di almeno 10'000, e ogni rimborso Le permette di recuperare l'imposta del punto 1.

Le due alternative da conoscere prima di decidere

Costituire in pegno invece di prelevare. Può lasciare i soldi nella cassa pensione e darli in garanzia alla banca. La rendita resta intera, non c'è fattura fiscale, la copertura resta intatta. In pratica la banca Le presta allora di più contro quella garanzia, quindi un prestito più grande e più interessi, e la parte in pegno continua a non contare per il 10 per cento che devono essere soldi Suoi. Per chi può sostenere il prestito più alto, è spesso il modo di tenersi più pensione.

Prima il pilastro 3a. Il Suo conto 3a, quello privato che alimenta Lei stesso per la deduzione fiscale, può anch'esso essere prelevato per la Sua casa, una volta ogni cinque anni. E a differenza dei soldi della cassa pensione, la banca lo conta come soldi Suoi: aiuta quindi per il 10 per cento, non solo per l'altra metà. Anche questo viene tassato all'uscita, alla stessa aliquota ridotta.

Come vederlo in un'unica immagine

La decisione è difficile perché le sue due metà distano 27 anni. L'appartamento è adesso. La rendita più piccola è a 65 anni. Nessuno tiene in testa entrambe le cose insieme, ed è per questo che la maggior parte decide la prima metà e spera per la seconda.

Non deve sperare. In SORVA aggiunge la casa come obiettivo, sceglie quanta parte dell'anticipo viene dalla cassa pensione, e il piano Le mostra le due metà insieme: l'ipoteca e i rimborsi anno per anno nel cash flow, e il Suo reddito a 65 anni con e senza prelievo, accanto all'AVS e al pilastro 3a. Gratuito durante la beta pubblica, su sorva.ch.

Cosa può fare questa settimana

1. Chieda alla Sua cassa pensione due numeri: quanto potrebbe prelevare, e quale sarebbe la rendita mensile a 65 anni con e senza prelievo. È una richiesta di routine.
2. Chieda alla banca se accetta una costituzione in pegno al posto del prelievo, e quanto costerebbe allora il prestito.
3. Controlli cosa c'è sul Suo 3a. Quei soldi aiutano per la metà che la banca esige come Sua.
4. Metta le tre varianti una accanto all'altra, prelievo, pegno, prima il 3a, prima di innamorarsi ancora di più dell'appartamento.

Domande frequenti

Posso usare la cassa pensione senza passaporto svizzero?

Le regole riguardano la casa, non Lei. Deve essere una casa in cui abita Lei stesso, e le stesse condizioni valgono per tutti.

Ogni quanto posso farlo?

Per il pilastro 3a, una volta ogni cinque anni. Per la cassa pensione, alla legge si aggiunge il regolamento della Sua cassa: chieda lì.

E se non siamo sposati?

Allora ognuno attinge alla propria cassa pensione, e non serve alcun consenso, perché la legge chiede la firma solo del coniuge o del partner registrato. Ma una coppia non sposata che compra insieme ha prima altre carte da sistemare, e ne abbiamo scritto qui: Convivere senza sposarsi: cosa il diritto svizzero non Le dà.

Il prelievo conta come reddito nella dichiarazione d'imposta?

No. Viene tassato separatamente, all'aliquota ridotta prevista per il capitale di previdenza, nell'anno del prelievo. Non spinge il resto del Suo reddito in uno scaglione più alto.

Informazione a scopo educativo, non consulenza finanziaria. Le cifre valgono per il 2026 e possono cambiare. L'esempio usa importi tondi per mostrare come si combinano le regole; la Sua banca, la Sua cassa e il Suo Cantone stabiliscono gli importi reali.